對待規模，閩系房企普遍有個共識——有規模才活得下來。擴張規模一靠土地，二靠資金，但歸根結底還是要靠資金。于是，包括旭輝、寶龍、泰禾等一大批閩系房企或借殼、或IPO，成功登陸資本市場，并借此實現了布局的全國化、規模的快速擴張。

作為資本市場的“后來者”，一向以“極致”為標簽的三盛集團，在2017年8月借殼利福地產（HK2183），并隨后正式更名為三盛控股。自此，三盛集團終于實現與資本市場的“聯姻”。而作為三盛集團內最重要的地產業務平臺，三盛控股也一直被三盛集團寄予厚望，并承擔著三盛全國化布局的重任。

近日，三盛控股發布2018年年報，這也是其借殼后發布的首個完整年度報告。報告顯示，期內其實現營業收入9.34億元，其中物業銷售收入9.24億元，租金收入約0.1億元。此外，新增土地儲備規劃建筑面積130.43萬平方米。

對比其近兩年年報，三盛控股的營業收入從0增長到9.34億元，新增土儲從83.47萬平方米增長到134.38萬平方米……變化的并不僅僅是簡單的幾個數字，更是三盛控股強烈的擴張意愿。

布局優化加速擴張

過去的2018年，借殼上市后的三盛控股正全力沖刺。

數據顯示，2018年三盛控股共收購10宗土地的權益，新收購土地的總建筑面積約134.38萬平方米，其中三盛控股權益建筑面積60.06萬平方米。全年，三盛控股土地收購的合同總代價約65.43億元，平均土地收購成本約為4030元/平方米。

至報告期末，三盛控股共持有14個開發中及持作未來開發的物業發展項目，擁有土地儲備總規劃建筑面積236.5萬平方米。其中已有5個項目在2018年下半年進行預售。

可以對比的是，2017年末，三盛控股在當年僅購入2個土地項目，總占地面積25.77萬平方米，總規劃建筑面積83.47萬平方米，平均土地成本為3309元/平方米。

從2個增長到10個，從83.47萬平方米增長到134.38萬平方米，可以看出上市后的三盛控股強烈的擴張意愿。

三盛控股相關人士表示，其目前正在有序落實戰略布局，在具備較強經濟活力的城市積極物色物業發展項目，避開被政策嚴格限售限價調控的區域，不斷豐富土地儲備，為日后物業發展業務打下堅實基礎。

而從三盛控股的布局上也能看出其布局思路。至期末，三盛控股布局城市擴大到11個，除了其大本營福建的福州、霞浦、龍海以外，其還布局了長三角區域的南通、溫州，環渤海的濟南、章丘、青島，東北區域的沈陽、哈爾濱，以及香港等地，三盛控股也在進一步優化。

雖然規模的快速擴張、布局的進一步優化，對企業長期持續健康發展具有積極意義。但另一方面，必然會帶來短期的財報壓力。

數據顯示，2018年三盛控股錄得權益股東應占虧損約1.67億元，每股基本虧損約39.72分；銷售及市場推廣開支及行政開支約為1.16億元，同比增長128.8%。

對此，三盛控股在年報中也表示：虧損的擴大，一方面是由于公司2018年內實現對中國中型城市布局，集團項目數量增加，業務規模持續擴展。另一方面是由于大部分新拓展的土地發展項目，仍處于建設或預售階段，并未達到銷售確認的條件，以致年內經營成本未有對應的收益匹配。

實際上，對房地產行業而言，土地從開發到進行銷售、確認收入、產生業績均需要一定時間。對于節借殼后幾乎從0開始的三盛控股而言，這種階段性的成本上升與虧損并不意外，而隨著后續項目的滾動開發以及收入的確認，收入、利潤自然會上升，財報中的階段性虧損的現象將會得到明顯改善。

而三盛控股相關人士也表示，經過近2年時間的蓄力，目前三盛控股已有序完成業務重組的戰略布局，而財務結構和營運面正處于蓄勢待發的起步階段，但登陸資本市場后，三盛集團的獨特的營運思維也獲得了分析師的高度認可，這也將為日后三盛控股的發展提供良好的支持。

年報還顯示，至報告期末三盛控股總資產98.68億元，同比增加72%；存貨面值77.83億元，同比增加124%；毛利約0.55億元，毛利率為5.9%。

此外，其資產負債率為87.6%，其中一年內到期的短期借款11.64億元，較上年同期的16.21億元下降28%；現金及現金等價物約4.06億元，尚未使用的授信額度約35.23億元。

營收猛增未來可期

回顧上市后的種種動作可以發現，作為三盛集團旗下重要的地產平臺，三盛控股的快速擴張，都與三盛控股的全力支持密不可分。

2017年4月，原利福地產控股股東利福國際集團通過協議方式向林榮濱設立的一家注冊于海外的公司，以12.93億港元、折合每股5.18港元的代價，轉讓其所持利福地產全部59.56%的股份。交易完成后，林榮濱成為后者的控股股東。而林榮濱正是閩系房企三盛集團的創始人及董事長。

上述交易完成后，利福地產不再是利福國際附屬公司，財務業績亦不會再綜合入賬后者，同時成為三盛投資的控股子公司。自此，林榮濱旗下的三盛控股實現借殼上市。

而在此次借殼之前，利福地產鮮為外界所知。

根據其2016年年報，報告期末利福地產資產凈值為14.78億港元，持有的物業主要為位于山東省青島市和黑龍江省哈爾濱市的兩座寫字樓，總建筑面積為3.66萬平方米，以及一宗位于遼寧省沈陽市的商用土地。報告期內，因利福地產上述兩處寫字樓因空置，營業收入為零，報告期內凈虧損約0.31億港元。

借殼后，作為三盛集團旗下重要的地產平臺之一，三盛控股獲得了集團的大力支持。三盛集團通過內地母公司與三盛控股成立合資公司，并由內地母公司提供資金給合資公司去參與土地投標、項目收購。2017年下半年，其先后通過合營公司收購位于福建平潭和濟南的2個資產包，貨值超過30億元。

當然，因為彼時正處于投入期，2017年三盛控股并未實現收入。

在借殼上市后的首個完整年度內，三盛控股實現營業收入9.34億元。對比2017年、2016年，三盛控股在營收方面的表現足夠亮眼。

值得注意的是，作為三盛控股的控股股東的三盛集團，除三盛控股這一地產平臺之外，還有另一地產業務平臺三盛地產。此前也有傳言稱三盛集團將逐漸將地產等業務注入三盛控股這一上市平臺中。

安信證券此前的一份研報顯示，2018年三盛集團實現合約銷售350億元，較2016年的138億元增長154%，年復合增長率達到60%。至2018年6月三盛集團土儲貨值約1310億元，權益貨值1061億元。安信證券在該研報中認為，三盛集團未來會把相關房地產業務整合注入三盛控股這一上市平臺中，以體現其融資能力。

值得注意的是，根據香港上市條例監管要求，借殼后兩年內不得注入大股東項目。可以預見的是，在兩年解禁期過后，三盛控股的未來有無限可能，也值得期待。

對此，三盛控股相關人士表示，具體動態信息屆時將按照聯交所的相關規定及時予以披露。

不過上述人士亦表示，在三盛集團的戰略中，三盛控股處于地產板塊的核心平臺定位，三盛集團有信心，也有決心將三盛控股做好做大做強。而三盛控股還將保持留意合適的項目兼并收購機會、積極評估通過收購大股東的資產或獨立第三方資產的方式，進而增加上市公司的規模的可能性。