未來(lái)的風(fēng)口在哪里？搞清楚這個(gè)，大概率就找到了未來(lái)10年金庫(kù)的鑰匙。

明源君不知道未來(lái)的風(fēng)口在哪里，但是如果回到十幾年前，明源君會(huì)砸鍋賣鐵去買騰訊的股票。

過(guò)去的二十年，無(wú)疑是屬于互聯(lián)網(wǎng)的，BAT的崛起正是抓住了第三次工業(yè)革命的風(fēng)口。錯(cuò)過(guò)了前兩次工業(yè)革命的中國(guó)，在這次的第三次工業(yè)革命中，總算趕上了車，也在世界建立起了領(lǐng)先地位。

而現(xiàn)在，普遍的共識(shí)是，我們已經(jīng)站在了第四次工業(yè)革命的起點(diǎn)。新的國(guó)家戰(zhàn)略，就是要在第四次工業(yè)革命彎道超車，而所謂的第四次工業(yè)革命，也就是5G、AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。

落到房地產(chǎn)層面，根據(jù)政府的規(guī)劃和指導(dǎo)，接棒城市化，成為行業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)的，正是空間的智慧化升級(jí)，也就是我們常說(shuō)的智慧城市。

今年，5G正式開(kāi)始進(jìn)入商用，整個(gè)社會(huì)處在創(chuàng)新產(chǎn)品大爆發(fā)的前夜。在房地產(chǎn)行業(yè)，一場(chǎng)爭(zhēng)奪未來(lái)江湖地位的戰(zhàn)爭(zhēng)也已經(jīng)悄悄打響。

今天明源君就帶大家看一看這場(chǎng)頗具未來(lái)感的行業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)，和目前萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、華潤(rùn)置地等各路巨頭的戰(zhàn)局。

智慧城市是場(chǎng)盛宴

哪些房企會(huì)首先拿到入場(chǎng)券？

一、智慧城市解決方案，一塊等待瓜分的大蛋糕

首先，很多人其實(shí)不太明白，到底什么是智慧城市？為什么會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響？明源君用具體場(chǎng)景來(lái)說(shuō)明。

暴雨天，你以前出門可能會(huì)擔(dān)心浸水、落井危險(xiǎn)，這種情況在智慧城市就不會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)榫w和有浸水風(fēng)險(xiǎn)的隧道內(nèi)都有傳感器，運(yùn)營(yíng)中心能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控全市的每一處設(shè)備，只要出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，市政和交通部門能夠第一時(shí)間接到通知。

晚上，凡是你所到之處，一定是燈火通明，整個(gè)城市的紅綠燈、路燈永遠(yuǎn)不可能長(zhǎng)時(shí)間故障，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)問(wèn)題，設(shè)備立馬就會(huì)自動(dòng)報(bào)告，讓維修人員前來(lái)檢修。

你去政府辦事再也不東跑西跑，一個(gè)窗口解決所有，去商場(chǎng)停車不用找停車位，在辦公室有自動(dòng)調(diào)節(jié)的照明和空調(diào)。小區(qū)也有24小時(shí)的安防和智能識(shí)別，沒(méi)有提前報(bào)備的陌生人停留超過(guò)一定時(shí)間，系統(tǒng)自動(dòng)通知安保處。孩子在小區(qū)里玩，完全零風(fēng)險(xiǎn)。

那這些，到底怎么實(shí)現(xiàn)？

借助2018年深圳市發(fā)布的《新型智慧城市建設(shè)總體方案》里面的圖來(lái)看，其實(shí)就非常清楚。

用大白話來(lái)講，就是一個(gè)三層的結(jié)構(gòu)。

首先，要在全社會(huì)分布廣泛的感知網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。就像前面提到的井蓋、路燈，所有的終端設(shè)備都能在線化，數(shù)據(jù)都能實(shí)時(shí)上傳。這就要在城市的皮膚上，布滿傳感器，不管身體的哪一個(gè)角落癢和痛，大腦都能接收到信號(hào)。

而第二層就是城市運(yùn)營(yíng)管理中心和大數(shù)據(jù)中心，相當(dāng)于城市的大腦和中樞，所有的數(shù)據(jù)匯總到這里，統(tǒng)一處理，海量的數(shù)據(jù)需要超算能力，人工智能的輔助處理信息，這里就要用到5G，來(lái)提高信息傳輸?shù)男省?/p>

到了第三層，就是數(shù)據(jù)的應(yīng)用了，井蓋、路燈壞了，應(yīng)該協(xié)同哪些部門去處理，這個(gè)就類似，大腦做出了決策，如何協(xié)同手腳去準(zhǔn)確做出行動(dòng)。最終把政務(wù)服務(wù)、醫(yī)療、教育、社區(qū)服務(wù)、公安、交通、環(huán)保、水務(wù)、城管、工廠等領(lǐng)域，全部都可以協(xié)同起來(lái)，整個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)效率大大提升。

這幾項(xiàng)做成下來(lái)，基本就和我們?cè)诳苹秒娪袄锩婵吹降某鞘袌?chǎng)景，差不了太多了。

但是，這個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)有什么關(guān)系。剛剛說(shuō)到了，智慧城市的前提，是要有一個(gè)廣泛分布的網(wǎng)絡(luò)感知系統(tǒng)。而所有的感知器，實(shí)際上是要落地到具體的空間場(chǎng)景中去實(shí)現(xiàn)的，很大部分都需要依賴開(kāi)發(fā)商的參與。

在智慧城市中，人活動(dòng)的每一個(gè)空間，都有智慧化的場(chǎng)景，這將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生顛覆性的改變。

1、 智慧化的空間會(huì)創(chuàng)造全新的空間體驗(yàn)。永不積水的路面，永遠(yuǎn)丟不滿的垃圾桶，在需要時(shí)第一時(shí)間出現(xiàn)的物業(yè)，察覺(jué)不到又無(wú)時(shí)不在的服務(wù)，能夠碾壓傳統(tǒng)的空間體驗(yàn)。尤其是在存量時(shí)代，能夠帶來(lái)更高的租金、更忠誠(chéng)的客戶。

2、 大大降低運(yùn)營(yíng)成本。通過(guò)智慧化的運(yùn)營(yíng)，智能設(shè)備能夠大大減少用于日常維護(hù)的人力成本，人均管理面積更大，能耗更低。

3、 將催生一類智慧化解決方案和運(yùn)營(yíng)企業(yè)。一旦智慧城市初步成型，對(duì)一些老舊小區(qū)的改造，也將成為一個(gè)巨大的市場(chǎng)。對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一項(xiàng)非常有潛力的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，很可能會(huì)成為未來(lái)一個(gè)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

另外，智慧城市背后的海量數(shù)據(jù)(14.670,?0.17,?1.17%)，也會(huì)成為一個(gè)取之不盡的金礦。這也是為什么各大巨頭開(kāi)發(fā)商都紛紛布局智慧化的原因。

到實(shí)施層面，一個(gè)具體的空間場(chǎng)景，到底如何管理，如何智慧化，能不能拿出一套具體的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案，正是目前各大開(kāi)發(fā)商大力研發(fā)和爭(zhēng)奪的關(guān)鍵點(diǎn)。

二、巨頭紛紛布局，智慧地產(chǎn)元年啟幕

隨著今年5G的正式商用，5G新的賦能，將對(duì)智慧城市的設(shè)計(jì)，從底層到頂層，產(chǎn)生一個(gè)更好的解決方案。新的刺激下，今年各大地產(chǎn)商在智慧城市方面的動(dòng)作也越來(lái)越頻繁。

今年8月30號(hào)，萬(wàn)科在上海的2019世界人工智能大會(huì)上，宣布和微軟合作，共同發(fā)起設(shè)立以“未來(lái)城市”為主題的萬(wàn)科未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室。為此，郁亮甚至發(fā)了他今年的第二條朋友圈，足見(jiàn)其重視。這也是宣布了萬(wàn)科，正式進(jìn)入這個(gè)競(jìng)技場(chǎng)。

而在這個(gè)競(jìng)技場(chǎng)里，萬(wàn)科并不是先到者，幾位領(lǐng)跑者早已經(jīng)在等著它。

碧桂園，這兩年已經(jīng)全面發(fā)力，向科技企業(yè)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，潼湖科技小鎮(zhèn)在智慧化園區(qū)方面的探索已經(jīng)初見(jiàn)成效。而碧桂園服務(wù)，更是在住宅場(chǎng)景下，已經(jīng)形成了AI全棧解決方案，“鳳凰魔盒”已經(jīng)可以做到迅速部署社區(qū)的AI能力，與傳統(tǒng)模式相比，節(jié)省人力40%以上。

龍湖在智慧社區(qū)方面也已經(jīng)有系列成果，并且正在向城市運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域進(jìn)行延伸。在重慶悅來(lái)片區(qū)，能夠提供64種場(chǎng)景的服務(wù)。例如，通過(guò)垃圾容量稱重、紅外線等方式識(shí)別垃圾桶滿載信息；隧道積水監(jiān)測(cè)，植被智能化灌溉等等。

而央企華潤(rùn)置地，更是在兩年前就成立了物聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)室，并且開(kāi)發(fā)了自己的瑞云系統(tǒng)。依靠華潤(rùn)置地在商辦和城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，目前在商業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)園區(qū)場(chǎng)景下，已經(jīng)有了完整的智慧化解決方案。并且已經(jīng)在深圳華潤(rùn)城、華潤(rùn)深圳灣、雄安華潤(rùn)大學(xué)等6個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)成功，進(jìn)入迭代和二次升級(jí)的階段。

從現(xiàn)在的格局來(lái)看，巨頭房企都在搶這塊蛋糕。神仙打架，各自為政的局面已經(jīng)形成。

三、智慧城市要求行業(yè)建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

但是，根據(jù)深圳的智慧城市規(guī)劃，未來(lái)整個(gè)城市空間是需要有統(tǒng)一的支撐的，這就要求空間運(yùn)營(yíng)商也要有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這就意味著，目前各自為政的亂局，不會(huì)一直持續(xù)，在標(biāo)準(zhǔn)制定上，各大房企都要爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)。

上周，華潤(rùn)置地就分別與華為和中國(guó)電信達(dá)成智慧城市戰(zhàn)略合作，南山科技金融城作為 “智慧城市示范區(qū)”，重磅發(fā)布。華潤(rùn)置地以央企正規(guī)軍的身份下場(chǎng)比拼，華為和電信助力，做技術(shù)和運(yùn)營(yíng)支持，這個(gè)聯(lián)合體值得關(guān)注。

三大巨頭抱團(tuán)，打造未來(lái)城市雛形

智慧城市，作為政府統(tǒng)籌、政府牽頭的社會(huì)工程，目前已經(jīng)進(jìn)入到具體的實(shí)施階段。未來(lái)的日程表也非常明確了，以先行樣板深圳為例，就計(jì)劃到2020年，要實(shí)現(xiàn)“六個(gè)一”發(fā)展目標(biāo)，即“一圖全面感知、一號(hào)走遍深圳、一鍵可知全局、一體運(yùn)行聯(lián)動(dòng)、一站創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、一屏智享生活”，說(shuō)白了，就是要基本建成1.0版的智慧城市。

華潤(rùn)置地的南山科技金融城項(xiàng)目所在的大沖片區(qū)，正是深圳市點(diǎn)名的智慧城市試點(diǎn)片區(qū)。可以說(shuō)，華潤(rùn)置地、華為、電信聯(lián)手打造的，幾乎就是深圳智慧城市的雛形。

一、提前搶跑的先發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸顯

在智慧園區(qū)的建設(shè)方面，華潤(rùn)置地早在兩年前就開(kāi)始實(shí)驗(yàn)，并且建立了很強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2017年，華潤(rùn)置地成立了兩個(gè)專門的團(tuán)隊(duì)，作為技術(shù)引入和技術(shù)應(yīng)用設(shè)施主體。一個(gè)是物聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)室，負(fù)責(zé)華潤(rùn)置地各種應(yīng)用場(chǎng)景開(kāi)發(fā)。另一個(gè)是潤(rùn)騰智慧科技公司，負(fù)責(zé)各個(gè)應(yīng)用場(chǎng)景在各個(gè)園區(qū)、社區(qū)的落地。

到目前為止，已經(jīng)建成一個(gè)基礎(chǔ)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“瑞云”，在華潤(rùn)置地自己的商場(chǎng)和社區(qū)里面，大量設(shè)備的連接、管理、數(shù)據(jù)采集和智能化控制，都可以通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，動(dòng)動(dòng)鼠標(biāo)來(lái)完成。運(yùn)營(yíng)效率得到大幅度提升。

1、 安全性提升

以商場(chǎng)為例，華潤(rùn)城的幾百個(gè)設(shè)備房已經(jīng)進(jìn)行了全面的智慧化改造，泵和電不再需要抄表或者巡檢，水位、水壓等各種傳感器，能夠監(jiān)控所有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、小區(qū)的消防設(shè)備，保證消防設(shè)施隨時(shí)可用，避免出現(xiàn)隱患。

在消防領(lǐng)域，華潤(rùn)城的智慧消防，還在傳統(tǒng)消防的煙感器基礎(chǔ)上進(jìn)行了智慧化升級(jí)，能夠?qū)⑾老到y(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)打通，一旦出現(xiàn)報(bào)警，AI會(huì)自動(dòng)調(diào)動(dòng)攝像頭，識(shí)別是否是真火情。同時(shí)，監(jiān)控系統(tǒng)還會(huì)24小時(shí)監(jiān)控消防通道，一旦出現(xiàn)通道堵塞，能夠自動(dòng)生成警告信息，甚至直接形成工單，通知物業(yè)管理人員。大大提升了建筑的安全性。

2、成本降低

在能源方面，華潤(rùn)置地能夠采集園區(qū)所有的能源消耗設(shè)備的信息，分析能源消耗數(shù)據(jù)和異常，能夠避免設(shè)備設(shè)施管理不到位產(chǎn)生的不必要的能源消耗。對(duì)于年耗電成本以千萬(wàn)級(jí)計(jì)算的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，節(jié)省的運(yùn)營(yíng)成本也相當(dāng)可觀。

例如在商場(chǎng)，華潤(rùn)城對(duì)噴泉、音樂(lè)、照明等和消費(fèi)者體驗(yàn)相關(guān)的38個(gè)場(chǎng)景，做了智能化的開(kāi)發(fā)。能夠清楚的知道華潤(rùn)城哪個(gè)區(qū)域人群集中，哪個(gè)區(qū)域需要疏導(dǎo)，根據(jù)人流的多少，自動(dòng)控制噴泉、照明、音量。在公共場(chǎng)所，通過(guò)AI判斷辦公室有沒(méi)有人，自動(dòng)調(diào)節(jié)空調(diào)和照明。

3、智慧化建設(shè)初成規(guī)模

目前瑞云系統(tǒng)已經(jīng)試點(diǎn)了6個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)華潤(rùn)置地在全國(guó)的一百多個(gè)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，都會(huì)連接到這個(gè)平臺(tái)上，也就是說(shuō)，會(huì)形成一個(gè)線上的華潤(rùn)置地，這個(gè)數(shù)字孿生其實(shí)就是智慧城市的企業(yè)版本。一旦這個(gè)企業(yè)版本成熟，華潤(rùn)置地也就具備了技術(shù)輸出和服務(wù)輸出的業(yè)務(wù)能力。

二、城市運(yùn)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)，拿到首批入場(chǎng)券

事實(shí)上，華潤(rùn)置地在智慧城市方面的發(fā)展思路，一直以來(lái)就不僅局限在華潤(rùn)內(nèi)部，而是有業(yè)務(wù)輸出的企圖和規(guī)模追求的。明源君認(rèn)為，華潤(rùn)置地的城市運(yùn)營(yíng)商身份，讓這個(gè)發(fā)展思路具備很好的落地條件。

以華潤(rùn)深圳灣片區(qū)為例，除了商住寫(xiě)的綜合開(kāi)發(fā)，在整個(gè)片區(qū)中，華潤(rùn)置地還替政府代建和代運(yùn)營(yíng)了一些市政設(shè)施，例如春繭體育館，深圳灣人才公園，形成了一套完整的綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，很顯然，讓華潤(rùn)置地具備向更大范圍的城市運(yùn)營(yíng)管理拓展的優(yōu)勢(shì)。

從城市綜合體和園區(qū)，擴(kuò)大到城市片區(qū)，再逐步變成一個(gè)智慧城市的規(guī)模。如果推進(jìn)順利，華潤(rùn)置地很有可能拿到未來(lái)智慧城市建設(shè)的首批入場(chǎng)券。

三、參與智慧城市建設(shè)，關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)明源君的觀察，不管是碧桂園、龍湖，還是華潤(rùn)置地，都已經(jīng)將城市智慧服務(wù)作為主要的創(chuàng)新業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展。但是就像開(kāi)發(fā)領(lǐng)域一樣，要想快速擴(kuò)張上規(guī)模，關(guān)鍵在于能不能實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。

從目前情況來(lái)看，各大開(kāi)發(fā)商都還在研發(fā)試點(diǎn)的階段，到標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制推廣還有距離，未來(lái)勝負(fù)難定，但是可以肯定的是，這將是一個(gè)單一開(kāi)發(fā)商吃不下的巨大市場(chǎng)。

智慧城市建設(shè)，作為一個(gè)從上到下深刻的社會(huì)化改造，政府具有很高的指導(dǎo)權(quán)，開(kāi)發(fā)商參與其中，面臨的將是全國(guó)范圍的、多層次的、海量的場(chǎng)景。從單一業(yè)態(tài)或場(chǎng)景入手，快速形成標(biāo)準(zhǔn)化的解決方案，搶占市場(chǎng)，也許是最佳思路。
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