能駕駛企業之船飛速前進贏得領先固然重要，能在風浪來襲之時，牢牢掌住船舵，確保企業朝著正確的航向，安全而穩健地穿越周期、贏得未來，同樣考驗一個企業家的核心能力。

孫宏斌變了。

在8月31日舉行的融創中國2018年中期業績會上，孫宏斌一改過往語出驚人、金句頻出的形象，“安全”、“謹慎”、“保守”、“小心”成為了他常常掛在嘴邊的高頻詞。

與孫宏斌略顯悲觀的市場看法形成強烈反差的，是融創中國顯著增長的2018半年業績表現。2018上半年實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。2018年上半年毛利率24.7%，較去年同期增長約2.5個百分點。

從2015年的735億，到2016年的1553億，再到2017年的3630億，再到2018年上半年的1915億，不出意外的話，融創中國2018年全年的銷售額將大概率超過4500億元，穩居行業前五。但在規模躍進的同時，孫宏斌和融創也一直備受冒險、激進的質疑。

但在三年的高速發展之后，融創不僅實現了規模上快速強勁的增長，營收、毛利、凈利水平不斷提升、杠桿率也穩步下降，逐漸進入了財務均衡、穩健發展的新階段，也用實力和成果對過往的質疑進行了一一反擊。

辦企業猶如修塔，企業發展階段的變化，反應的實際上是創始人心態上的轉變。古希臘哲學家赫拉克利特說，人不能兩次踏進同一條河流。克拉底魯甚至說，人一次也不能踏進同一條河流。

萬水千山走來，孫宏斌早已不是當年的那個孫宏斌。

01| 核心凈利增長400%

繼2017年交出亮眼業績之后，于2018年上半年，融創再接再厲，交出了一份幾乎無可指摘的成績單。

中報顯示，2018年上半年，融創實現整體合同銷售額1915.3億元，同比增長76%，權益合同銷售額1378億元，同比增長83.7%。從此前公布的銷售數據上看，2018年1-7月融創實現合同銷售2254億元，已經完成全年銷售任務4500億逾50%。考慮到2017年1-7月銷售數據僅占全年銷售數據的37%，以及融創2018年下半年有共計369個項目4912億可售資源，在融創管理層堅定去化戰略指引下，融創2018年超額完成4500億銷售目標幾成定局。

規模增長一如既往，營收利潤表現同樣持續轉好。2018年上半年，融創實現營業收入465.8億元，同比增長215.3%；歸母凈利63.6億元，同比增長389.3%；核心凈利66.1億元，同比增長391.8%。2018年上半年，公司實現毛利率24.7%，較去年同期增長約2.5個百分點，實現凈利率14.55%，較去年同期增長約1.2個百分點。

在主要經營指標快速增長、資產規模持續增厚的過程中，融創中國延續2017年下半年以來加強銷售回款、提高現金回流速度的穩健財務手段。報告期內公司實現銷售金額1915億元，較去年同期增長76.0%，回款1700億元，回款率高達88%，處于行業領先水平。高銷售回款保障下，公司有息債務整體下降95億元，凈負債率較2017年底下降了9.5個百分點。在2018年上半年融創執行去杠桿過程中，公司賬面現金也仍然高達874.2億元。

2017年，融創的整體財務數據雖然也表現不俗，但因受樂視、萬達兩項大額投資影響，其財務報表并不能完全展示其真實的經營水平。相比較而言，沒有大額并購實施、相對風平浪靜的2018年上半年的業績表現，更能反映融創真實的經營水平。

而從結果來看，在放緩投資步伐之后，融創專注實施的運營優化已經取得實效，公司財務表現持續轉好，在規模高速增長的同時，公司的營收、利潤、毛利率、凈利率水平不斷提升、杠桿穩步下降，已經進入財務均衡、穩健發展的新階段。

02| “預期已經發生變化”

雖然整體表現亮眼，但對市場持謹慎態度的孫宏斌并未由此放松警惕，依然保持著十分清醒的認識。孫宏斌指出，今年大家的業績都還不錯，是因為房地產結轉收入滯后于銷售，今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的業績，所以大家今年的業績都還不錯，但相信過兩年以后，業績分化會更加嚴重。

而透析融創2018年上半年取得的無可指摘的業績表現，既是公司過去幾年間辛勤努力的成果，同樣與公司長期以來精準和前瞻性的投資眼光有關。早在2016年10月份，基于悲觀的市場看法，除了一些并購以外，融創基本上沒有在公開市場拿地，在嚴控土地投資的將更多的精力和目光投注在有質量的增長上面。

隨著時間的推移，融創彼時對市場的預判正在被一一驗證：1）政府的調控會很堅決，超出大家預期，會持續比較長；2）在這種情況下，購買預期會發生變化。而據融創方面觀察，目前來看，市場預期已經開始發生變化，尤其是在三四線城市。

而受惠于前瞻性的市場判斷，這一波房地產的變化趨勢，融創又一次完全踩對了市場節奏，也為后續的穩健發展和成功穿越周期奠定了良好基礎和先發優勢。

孫宏斌指出，現在市場中大家比較焦慮的原因有兩個：第一，因為布局的事，比如說三四線城市和四五線城市現在冷得比較快，這種的壓力可能比較大；第二，限價以后，去年買的地和前年買的地限價賣就是虧錢的。

而融創在這兩方面都沒有壓力，公司的布局都在一二線城市及環一二線城市。另外，公司現在的土地按照政府的限價賣，基本上都是掙錢的，所以這方面的壓力不大。

除了嚴控土地投資、精準布局以外，融創做的另一項工作是保障現金流、持續降杠桿。孫宏斌指出，融創的銷債比（銷售額除以負債）基本上保持在1：1.5到1：2之間，是非常安全的一個狀態。即便是在2017年收購萬達文旅城，投了四五百億現金，背了四五百億貸款的情況下，融創的負債率依然是下降的。而這些，正是融創基于前瞻的市場預判所做的準備。

“我們這幾年為什么發展得特別好？就是因為我們的市場判斷比較準確。”孫宏斌笑著說，言語之間云淡風輕。

03| “大家都在學我們”

弱者坐待時機，強者創造時機。

誠如孫宏斌所言，市場預期已經在發生變化，融創現在是安全第一，但在此之前，融創已經做好了準備。過去一年多時間當中，融創嚴控買地節奏，保安全增盈利降杠桿，并將更多的精力和目光投注在有質量的增長上面。

孫宏斌認為，市場的變化，對融創來說反而是件好事，因為融創具有以下幾方面的優勢：

一是土儲充沛，布局精準。中期報告顯示，融創土地儲備規模達到 2.31億平米，總貨值3.29 萬億。其中公開市場拿地4483萬平米，通過并購獲得1.15億平米，舊改總計7051萬平米，平均土地成本經重估抬高后為4470元每平米。超過 92%的土地儲備位于供求關系健康的一二線及環一線城市。

二是并購能力強，土地成本有優勢。作為行業內最有名的“并購王”，融創過去幾年間累計下來的大大小小的并購案例，為其積累下豐富的并購經驗的同時也為其塑造了良好的并購口碑。在市場變化情形下，并購王的稱號將為融創在并購方面創造更多機會和增添更多優勢，也保障融創能以更低更好的成本獲取到更加優質的土儲。

數據顯示，通過良好的收并購市場口碑引來越來越多的合作機構，目前融創合作機構快速從2016年的109個增加至 2018 年中期 203 個，為融創提供一線的土地線索和發展機會。通過合作模式，融創2018 年至今共獲取土地建筑面積 2920 萬平方米，權益建筑面積 1545 萬平方米，綜合成本僅為3620元/平米，土儲成本進一步下降。

三是品牌實力。近年來，融創成功打造了壹號院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等多條具備行業影響力的產品線，承載了融創獨有的產品設計和產品理念，眾多項目成為所在城市的標桿項目，受到了行業和客戶的高度認可。

作為中國家庭美好生活整合服務商，融創中國始終致力提供高品質居住和服務。融創單獨制定了一套高于國家質量標準的《質量內控體系》，采用更嚴格科學的方法確保每個產品都擁有過硬的品質，涵蓋1500多個高于國家要求的八大類質量管控體系。2017年融創內部通過系統性的全鏈條質量測評體系，通過專業機構進行產品檢測超過2萬次。

服務品質上，融創堅持服務領先戰略。在賽惟咨詢客戶滿意度調研中，融創客戶滿意度評分高達92分，客戶滿意度成為行業標桿。服務品質不斷提升也成為融創整合美好生活的重要競爭力。

寒冬即將來臨，有人一無所知，繼續歌舞升平，有人焦慮不堪，卻已無可奈何，有人卻已經早早嗅到危機，預先做好了過冬的準備，同時也為自己創造出一個更具想象力的未來。

04| 未來可期

不因幸運而固步自封，不因厄運而一蹶不振。真正的強者，善于從順境中找到陰影，從逆境中找到光亮，時時校準自己前進的目標。

過去的三十年間，孫宏斌正是這樣一位“善于從逆境中找到光亮”的強者，而關于未來，孫宏斌和融創也顯然已經校準了自己前進的目標。

雖然對于短期市場表現持謹慎悲觀態度，但孫宏斌仍然表現出了對融創未來發展的充足信心。在孫宏斌看來，中國房地產市場，有十幾萬億大的市場，比全球汽車市場還大。融創現在還進入了旅游大市場。房地產行業肯定一直會有顛簸的，但這么大的行業里，一定會有很好的公司，未來會出現千億利潤的公司。

而融創行政總裁汪孟德則指出，不管今年也好，明年后年也好，有兩點是肯定的：一是融創到了這個階段，未來的利潤和盈利水平還會持續地提升，這一點是毋庸置疑的。二是融創的杠桿率、負債率水平也是會在今年、明年、后年持續地下降，這是公司一直堅持的方向，也已經到了這樣的階段。

從銷售數據上，融創2015年到2017年三年間整體合同銷售額復合增長率超過130%。考慮到房地產行業會計處理原因，結轉收入滯后于銷售。2017-2018年上半年融創快速增長的銷售，必將推動融創進入收入大幅增長期。而融創透過收并購和精準拿地，在確保以較低的土地成本獲取到較優質的土地儲備的同時，也為公司毛利率水平的持續攀升奠定了基礎，公司核心凈利增長有望持續釋放。

而在市場風向轉變下，融創也正在變得更加謹慎。據了解，2018年上半年，融創中國嚴格拿地紀律，控制買地節奏和支出，并提高了拿地標準。目前，融創要求拿地必須保證IRR 高于 50%，項目凈利潤率高于15%，以控制自有資金風險，保障安全。

“我們一直是安全第一，我們相信融創在保持銷售規模上的難度是不大的，但是要再怎么高增長也很難，所以我們還是希望能夠腳踏實地，我們這一兩年是把安全放在第一位的。”孫宏斌指出。

05| 結語

風生水起，才知天高云闊；滄海橫流，方顯英雄本色。

能駕駛企業之船飛速前進贏得領先固然重要，能在風浪來襲之時，牢牢掌住船舵，確保企業朝著正確的航向，安全而穩健地穿越周期、贏得未來，同樣考驗一個企業家的核心能力。

誠如孫宏斌所言，在嚴厲的調控下，房地產的好日子已經過去了，面對接下來的有可能到來的壞日子，融創毫不畏懼并已經做好了準備，因為手握好房子、好土地。